Vorig weekend sprak ik met een insider over het commerciële vastgoed-gebeuren en hij gaf mij een heel heldere onderbouwing van wat ik al een hele tijd ‘aanvoelde’, namelijk dat die zogenaamde duurzame kantoorgebouwen absoluut niet duurzaam zijn…

Waar ligt dat aan? Het aanbod aan kantoorruimte in ons land is veel groter dan de vraag. Sinds 2001 is de behoefte gelijk gebleven, terwijl er wel volop ontwikkeld en gebouwd werd en wordt. De achterliggende gedachte is heel simpel: ontwikkelaars, makelaars en grote kantoorruimte-afnemers verdienen daar aan. Net als de lokale overheden die hun leegrakende kas kunnen vullen met de opbrengsten van die dure bouwgrond. (Wie precies wil weten hoe dit werkt, mailt me maar.)

Nieuwe gebouwen worden verkocht onder de noemer ‘duurzaam’ — wie er werkt gebruikt minder energie, belast het milieu minder, de gebouwen worden gemaakt van materialen die herverwerkt kunnen worden, enzovoorts. Dat klinkt allemaal geweldig, maar gaat voorbij aan het feit dat de gebruikers van die nieuwe, duurzame gebouwen wél hun eerder in gebruik zijnde gebouwen verlaten. Gebouwen die in de huidige markt — én in de afzienbare toekomst — nagenoeg onverhuurbaar zijn. Wat dat kost op de balans van duurzaamheid wordt bij al die mooie praatjes helemaal buiten beschouwing gelaten.

Duurzaam Enschede
Een mooi voorbeeld is het project ‘Park Phi’ — drie aartslelijke gebouwen die aan de entree van Enschede, de Zuiderval, gebouwd worden (en deels al af zijn). Met veel fanfare afficheert de ontwikkelaar die als de meest duurzame kantoorgebouwen van ons land. De lijst van voorzieningen is dan ook indrukwekkend (zie de site).

Er zijn al drie huurders die zich aan dit project gecommitteerd hebben. De grootste is TUI Nederland (bij Tukkers beter bekend als Arke). Die houden inmiddels kantoor is een acht verdiepingen hoge kantoortoren met circa 4700 m2 vloeroppervlak, waar zo’n 350 personen komen te werken. Hun vorige kantoor, dat net tegenover de UT lag, staat nu leeg (het oorspronkelijke hoofdkantoor, aan de Deurningerstraat, staat trouwens al een decennium leeg).
De tweede grote huurder is Ten Kate & Huizinga. 130 Van hun werknemers gaan een groot deel van een elf verdiepingen tellende toren gebruiken. De berichten over de omvang spreken elkaar tegen: het laagst gemelde oppervlak is 5000 m2. De dames en heren van Ten Kate & Huizinga laten een kantoortoren in het centrum van Enschede achter, waar ze 3400 m2 gebruikten. Die lokatie was volgens de hoge heren inmiddels ongeschikt geworden door ontwikkelingen in de omgeving. (Aan de overzijde van dat pand staat trouwens al enkele jaren het voormalige kantoor van SLO leeg — zo onverhuurbaar als een natte kartonnen doos).
De derde huurder, Daniëls Huisman Advocaten, heeft drie vestigingen in Twente. Hoeveel van de medewerkers naar Enschede gaan verhuizen is onduidelijk. Wél dat het kantoor in Enschede, een fraaie villa aan de M.H. Tromplaan, verlaten wordt. In de kleinste van de drie torens van Park Phi gaan de advocaten 1000 van de 3500 m2 gebruiken.

Het klinkt allemaal geweldig: de ontwikkelaar heeft het grootste deel van zijn drie torens verhuurd, de makelaars hebben er een leuke provisie aan overgehouden, de gemeente is blij dat er eindelijk wat grond verkocht is aan de Zuiderval (een project dat inmiddels al jaren achterop schema ligt), en het is ook nog eens ‘duurzaam’!

Tot we ons realiseren wat er werkelijk gebeurt:
1. Drie kantoorgebouwen komen (grotendeels) leeg te staan. In één geval gaat dat om een pand dat je kunt beschouwen als kantelpunt voor een complete locatie, ingedachtig de regel dat 30% leegstand in een gebied tot verval en onverhuurbaarheid leidt.
2. Voor de rond 550 personen die binnen afzienbare tijd in de torens komen te werken zijn 340 parkeerplaatsen beschikbaar op het eigen terrein. Plaatsen die zeker allemaal gebruikt gaan worden omdat er nauwelijks openbaarvervoervoorzieningen bij Park Phi zijn. Er is wèl een door de gemeenschap gefinancierd mobiliteitscentrum — een grote parkeerplaats die de verkeersstromen richting stadscentrum moet tegengaan en nu een hele andere invulling gaat krijgen: parkeerplek voor forensen.
3. De gecreëerde overcapaciteit en leegstand draagt bij aan de volgende crisis die ons te wachten staat; een crisis die qua impact en uitwerking vele malen heftiger zal zijn dan de huidige crisis rondom de Grieken, Ieren, Spanjaarden, Euro enzovoorts: de vastgoedcrisis die het tweede decennium van deze eeuw gaat beheersen.

Over dat laatste ga ik het in een volgende post hebben.